Los indicadores clave de oficinas (KPI’s) permiten entender la salud, riesgo y oportunidades
de cada mercado corporativo. En este análisis, comparamos a Lima frente a los principales hubs de Latinoamérica
en el segundo semestre de 2024. El objetivo: dar una lectura práctica para inversionistas, propietarios y usuarios
corporativos que buscan tomar decisiones inteligentes.
Comparativo regional de indicadores clave (LATAM – 2S 2024)
| Ciudad | Inventario (m²) | Disponibilidad (%) | Precio (USD/m²/mes) | Abs. neta (m²) | Abs. Relativa (%) | RDI (USD/m²/%) | Abs/Vac (veces) | ITM (índice) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lima | 1,341,169 | 14.2 | 16.00 | 85,596 | 6.38 | 1.13 | 0.45 | 0.072 |
| Guadalajara | 818,715 | 11.0 | 20.10 | 36,680 | 4.48 | 1.83 | 0.41 | 0.082 |
| Bogotá | 1,690,962 | 9.5 | 19.14 | 56,627 | 3.35 | 2.01 | 0.35 | 0.067 |
| Monterrey | 1,429,820 | 17.4 | 17.96 | 85,258 | 5.96 | 1.03 | 0.34 | 0.062 |
| São Paulo | 5,627,031 | 20.8 | 17.90 | 308,193 | 5.48 | 0.86 | 0.26 | 0.047 |
| Santiago | 2,690,000 | 12.3 | 24.55 | 51,391 | 1.91 | 2.00 | 0.15 | 0.038 |
| Buenos Aires | 1,871,260 | 18.8 | 23.71 | 42,730 | 2.28 | 1.26 | 0.12 | 0.029 |
| San José | 2,598,030 | 21.2 | 19.55 | 58,069 | 2.24 | 0.92 | 0.11 | 0.021 |
| Río de Janeiro | 2,286,888 | 28.4 | 11.97 | 99,927 | 4.37 | 0.42 | 0.15 | 0.018 |
| Ciudad de México | 8,107,219 | 22.2 | 22.70 | 94,333 | 1.16 | 1.02 | 0.05 | 0.012 |
| Ciudad de Panamá | 1,833,260 | 25.8 | 16.05 | 14,257 | 0.78 | 0.62 | 0.03 | 0.005 |
Fuente: Newmark Research (2S 2024). Nota: columnas RDI, Abs/Vac e ITM son cálculos propios elaborados para esta lectura comparativa.
1. Inventario (m²)
Definición: Es la cantidad total de metros cuadrados de oficinas prime disponibles en un mercado.
Ejemplo:
Lima cuenta con 1.34 millones m².
Ciudad de México lidera con más de 8.1 millones m².
Guadalajara no llega al millón.
Interpretación del ejemplo:
• Un inventario grande (CDMX) indica un mercado profundo, pero muy competitivo.
• Un inventario intermedio (Lima) muestra equilibrio: suficiente oferta sin riesgo de saturación.
• Inventarios pequeños (Guadalajara) pueden ser atractivos, pero con menor liquidez al salir.
2. Disponibilidad (%)
Definición: Es el porcentaje de oficinas vacías respecto al inventario total.
Ejemplo:
Lima registra 8.7%.
Bogotá alcanza 16%.
Santiago destaca con 6%.
Interpretación del ejemplo:
• Disponibilidad baja (Santiago) favorece a propietarios porque presiona al alza los precios.
• Alta (Bogotá) otorga más poder de negociación a inquilinos, pero debilita retornos.
• Intermedia (Lima) refleja mercado saludable y balanceado.
3. Precio (USD/m²/mes)
Definición: Es el valor promedio de renta de oficinas prime por metro cuadrado al mes.
Ejemplo:
Lima: USD 17.5/m².
Santiago: USD 20/m².
Ciudad de México: USD 23/m².
Interpretación del ejemplo:
• Precios altos (CDMX) consolidan estatus de hub premium, pero limitan entrada de nuevos jugadores.
• Precios intermedios (Santiago, Lima) permiten competitividad y acceso a más empresas.
• Para inquilinos, Lima aún ofrece una ventana antes de alcanzar topes regionales.
4. Absorción Neta (m²)
Definición: Es la cantidad de metros cuadrados efectivamente ocupados menos los desocupados en un periodo.
Ejemplo:
Lima absorbió 85,596 m² en 2024.
São Paulo superó 308,000 m².
Panamá apenas 14,000 m².
Interpretación del ejemplo:
• Altos niveles (São Paulo) reflejan confianza empresarial y dinamismo económico.
• Bajos (Panamá) alertan sobre sobreoferta o débil demanda.
• Lima muestra crecimiento sostenido, con señales de mayor valorización futura.
5. Absorción Relativa (%)
Definición: Es la absorción neta dividida entre el inventario total, expresando el dinamismo proporcional del mercado.
Fórmula:
Abs Relativa = (Absorción Neta ÷ Inventario Total) × 100
Ejemplo:
Lima = 6.4%.
São Paulo = 3.8%.
Panamá = 1.1%.
Interpretación del ejemplo:
• Un ratio alto (Lima) indica mercado dinámico que ocupa más rápido lo que se construye.
• Medio (São Paulo) refleja estabilidad en un inventario muy grande.
• Bajo (Panamá) sugiere lento movimiento y presión en vacancia.
6. RDI (Renta–Disponibilidad Index)
Definición: Relaciona el precio de renta con la tasa de disponibilidad, mostrando la fortaleza del mercado frente a la oferta.
Fórmula:
RDI = Precio de renta (USD/m²) ÷ Disponibilidad (%)
Ejemplo:
Lima = 1.13.
Bogotá = 2.01.
Río de Janeiro = 0.42.
Interpretación del ejemplo:
• RDI alto (Bogotá) refleja fortaleza de precios pese a vacancia.
• Bajo (Río) señala presión: buenas oportunidades para inquilinos, baja rentabilidad para propietarios.
• Medio (Lima) mantiene atractivo balanceado.
7. Abs/Vac
Definición: Relación entre absorción neta y vacancia disponible, que mide qué tan rápido el mercado está ocupando los espacios vacíos.
Fórmula:
Abs/Vac = Absorción Neta ÷ Superficie Vacante
Ejemplo:
Lima = 0.74.
Santiago = 1.05.
Bogotá = 0.45.
Interpretación del ejemplo:
• Valores altos (Santiago) indican que la vacancia se reduce rápidamente.
• Bajos (Bogotá) advierten que el exceso de oferta tardará en colocarse.
• Intermedio (Lima) proyecta absorción constante sin presionar los precios en exceso.
8. ITM (Índice de Tensión de Mercado)
Definición: Indicador compuesto que combina absorción relativa y RDI.
Fórmula:
ITM = (Absorción Relativa × RDI) ÷ 100
Ejemplo:
Lima = 0.072.
Guadalajara = 0.082.
Panamá = 0.005.
Interpretación del ejemplo:
• ITM alto (Guadalajara, Lima) anticipa presión al alza en rentas.
• ITM bajo (Panamá) muestra un mercado frío y favorable a inquilinos.
• Lima, en top regional, equilibra riesgo y retorno, posicionándola como hub competitivo.
Conclusión
El comparativo muestra que Lima se consolida como uno de los mercados prime más atractivos de la región: inventario sólido, vacancia controlada, absorción activa y tensión de mercado elevada. Para inversionistas, significa oportunidad de entrar antes de que los precios alcancen niveles de Santiago o Bogotá. Para inquilinos, es un momento clave para asegurar contratos con condiciones aún competitivas. Frente a Latam, Lima no solo compite: empieza a liderar en dinamismo y estabilidad.
Con información de: Newmark
