En 2026, el mercado de oficinas corporativas en Lima atraviesa un cambio sustancial: las empresas priorizan el alquiler de oficinas en vez de la compra, según un análisis reciente de Cushman & Wakefield (2026). Al mismo tiempo, la vacancia de oficinas cayó por debajo del 12%, restringiendo las opciones disponibles. Si tu empresa busca oficinas eficientes y bien ubicadas en Lima, este es el momento de actuar con estrategia.
El mercado está en su punto más fuerte en una década
El mercado de oficinas de Lima alcanza su nivel más fuerte en 10 años, con una tasa de vacancia de solo 12.6% según JLL (enero 2026). Esa cifra bajó aún más: al cierre del primer trimestre de 2026, la vacancia de oficinas clase A se ubicó en 10.9%, según Cushman & Wakefield (2026).
El inventario total de oficinas premium alcanzó los 1,118,740 m², y la ocupación continúa mostrando una tendencia positiva con una absorción neta de 10,993 m² en el primer trimestre de 2026. JLL reporta que la absorción neta del segundo semestre de 2025 llegó a 66,385 m², con creciente interés en espacios de gran formato.
Esta dinámica refleja una recuperación sostenida en la ocupación de espacios corporativos.
Los precios están subiendo: protege tu presupuesto hoy
El precio promedio de renta de oficinas clase A en Lima se mantiene en US$16.5 por m² al mes, aunque existen diferencias marcadas entre zonas y proyectos, con un rango que oscila entre US$13 y US$24 por m² según Cushman & Wakefield (2026).
Para oficinas prime, el promedio es de US$16.2/m²/mes, mientras que oficinas no prime promedian US$13.7/m²/mes según JLL (febrero 2025). JLL anticipa que la demanda se mantendrá dinámica aunque ligeramente menor, mientras que una oferta limitada continuará presionando al alza los precios.
Si tu empresa posterga la decisión de alquilar o comprar, probablemente enfrentará costos más altos en 2026–2027.
Escasez de oferta: no hay nuevos m² hasta 2027
Desde el último trimestre de 2024 no ingresan nuevos espacios de oficinas clase A al mercado, y esta situación podría mantenerse hasta finales de 2027 según Cushman & Wakefield (2026).
Denise Vargas, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, indica que existen alrededor de 57,157 m² en etapa de proyecto cuya entrega está pactada entre 2026 y 2027. Sin embargo, la realidad es que las entregas de nuevos edificios prime todavía se esperan para 2027.
Al cierre del primer trimestre 2026, la oferta libre es de 104,063 m² de oficinas disponibles para ocupación inmediata, de los cuales el 81.8% se concentra en los submercados Sanhattan (39.6%) y Nuevo Este (42.2%). Los demás submercados muestran una reducción progresiva de espacios en renta.
Los próximos proyectos: el mapa real de preventa 2026–2027
La información que circula sobre nuevos proyectos tiene base real, pero es importante aclarar qué está confirmado y en qué fase se encuentra cada uno según las últimas actualizaciones disponibles (mayo 2026):
Torre Rosales (Urbanova) – San Isidro Financiero | Confirmado, en construcción
Torre Rosales es el único desarrollo de oficinas prime que inició obra en 2025. El proyecto está ubicado en Paseo Begonias, San Isidro, y albergará una torre de oficinas de 22 pisos con más de 30,000 m² de área arrendable, más una torre de 12 pisos con hotel de estadía extendida en 11,000 m².
Fase actual: Construcción iniciada en el primer trimestre de 2025, con duración estimada de 30 meses.
Pronóstico de entrega: Octubre 2027.
Estado de preventa: Ya están separando espacios con clientes; proyectan vacancia cercana al 0% para finales de 2026.
El edificio contará con certificación LEED Gold, plantas de hasta 1,500 m², cuatro frentes de luz natural por piso, altura de 4 metros de piso a techo, y sistemas avanzados de insonorización y climatización.
Time Aramburú (Marcan) – San Isidro Financiero | Confirmado, en construcción
Time Aramburú está ubicado en Av. Aramburú 609, San Isidro, zona conectada con las principales vías: Av. Javier Prado, Av. Arequipa, Av. República de Panamá y Paseo de la República. Marcan, con más de 37 años de experiencia y más de 6,000 unidades entregadas, inició construcción en julio de 2025.
Fase actual: Construcción en marcha desde julio 2025.
Pronóstico de entrega: Primero semestre 2027 (estimado basado en 24 meses de obra típica en oficinas boutique).
Estado de preventa: Oficinas boutique disponibles en preventa desde 26.93 m² hasta 100.71 m², con kitchenette y baño privado.
Las oficinas boutique son las de mayor absorción. Casi no hay oferta disponible: el stock actual muestra alquiler 1.0%, ocupado 95.0%, primera venta 3.0%.
Marina City Center (Inverdes) – San Miguel | Confirmado, en construcción
El megaproyecto de uso mixto Marina City Center avanza en su construcción en San Miguel, desarrollado por INVERDES. El complejo integra 4 torres de viviendas y oficinas, con amenidades de alto nivel como cine, hotel, coworking, gimnasio, tiendas, bancos, supermercados y restaurantes.
Fase actual: Obras aceleradas (última actualización abril 2026); se han sumado marcas comerciales al desarrollo.
Pronóstico de entrega: Oficinas en fases progresivas desde segundo semestre 2026.
Estado de preventa: Oficinas implementadas disponibles en venta y alquiler.
Boulevard – Santiago de Surco | Confirmado, en preventa
Existe un proyecto en preventa llamado Boulevard en Santiago de Surco, ofreciendo oficinas desde 34.6 m².
Fase actual: En preventa activa.
Pronóstico de entrega: Julio 2026.
Estado de preventa: Preventa activa con entrega programada para mediados de 2026.
Alpina Inmobiliaria – Miraflores | Oficinas disponibles, no en preventa
Alpina Inmobiliaria tiene oficinas en alquiler en ubicaciones estratégicas en Miraflores, cerca al Centro Financiero de San Isidro y Centro Empresarial Real. La empresa está posicionada en el mercado de oficinas boutique.
Fase actual: Oficinas implementadas disponibles en alquiler (no hay información confirmada de proyecto nuevo en preventa).
Pronóstico de entrega: N/A (espacios disponibles inmediatamente).
Estado de preventa: No aplica; oficinas implementadas disponibles para ocupación inmediata.
¿Qué significa esto para tu empresa?
De los proyectos que mencionaste, solo 4 están confirmados con obra en marcha o preventa activa:
La información sobre 2 proyectos de Alpina (Juan de Arona y Santa Cruz) no tiene confirmación pública de proyectos nuevos en preventa hasta mayo 2026; Alpina actualmente ofrece oficinas ya implementadas en alquiler en Miraflores.
Con poca oferta futura + demanda creciente, proteger tu presupuesto hoy es una decisión estratégica. Torre Rosales y Time Aramburú son las únicas opciones prime confirmadas en San Isidro Financiero con entrega en 2027, por lo que la preventa es tu última oportunidad para asegurar activos codiciados antes de que el mercado se cierre.
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Respecto a Centro Empresarial Los Inkas (Javier Prado, Surco), y las nuevas torres a estrenar con VISTA AL GOLF:
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Amplitud real: desde 71.78 m² hasta plantas completas de 1,000 m²
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Vistas premium: Javier Prado, Club Golf Los Inkas, patio interno
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Entrega planificada: Diciembre 2027, con preventa activa hoy
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