CAPEX vs. OPEX: la matemática real de implementar oficinas en “casco” con periodos de gracia

En 2026, con el inventario Prime prácticamente saturado y la vacancia en mínimos históricos, la opción lógica para empresas que quieren sedes personalizadas ya no es comprar o construir, sino alquilar oficinas en “casco” e invertir en su implementación. La decisión clave no es solo de diseño, sino financiera: ¿activo como CAPEX o gasto operativo como OPEX? Y, sobre todo, cómo negociar periodos de gracia prolongados y contratos de 5+ años para que esa inversión tenga sentido en el ciclo económico actual.

El mercado de oficinas en Lima continúa mostrando señales de recuperación sólida: la vacancia total se redujo al 18% en el 2S 2024, marcando el tercer año consecutivo de descenso, mientras que los precios de renta de oficinas Prime y No Prime siguen en ascenso (JLL, 2025). El promedio de renta Prime se incrementó 1,8% en comparación con el semestre anterior, consecuencia directa de la progresiva escasez de espacios disponibles en edificios de alta calidad y ubicaciones estratégicas (JLL, 2025).

En este contexto, alquilar en casco permite acceder a ubicaciones estratégicas (San Isidro, Miraflores, Magdalena) sin depender de la disponibilidad de implementados, y evitar la sobredimensión de espacios: según análisis de mercado, el espacio promedio por trabajador pasó de 9,5 m² a 5,7 m², mientras las compañías ajustan sus oficinas al uso real de sus equipos y priorizan formatos flexibles, equipados y listos para operar (Infobae, 2026).

Según el reporte de oficinas de Lima del segundo semestre de 2025 de JLL, la vacancia total continuó su tendencia a la baja, con una reducción de 5,4 puntos porcentuales respecto al 2S 2024, impulsada por un incremento del 55% en la absorción anual de oficinas No Prime, que alcanzó 95.700 m² (JLL, 2026). En paralelo, datos de Cushman & Wakefield muestran que el mercado de oficinas Clase A en Lima cerró 2025 con una vacancia de 11,9%, reflejando una disponibilidad muy ajustada en submercados como Magdalena del Mar (1,8%) y San Borja (2,4%) (Cushman & Wakefield, 2026). Este escenario confirma que encontrar espacios prime “lista para usar” es cada vez más difícil; la alternativa más viable es alquilar en casco y adaptar el espacio a la propia cultura operativa.

El Capex (capital expenditure) se obtiene tras sumar los cambios en activos fijos con las amortizaciones actuales; el monto obtenido no puede deducirse directamente de la utilidad, sino que se refleja como inversión en activos que se depreciarán a lo largo del tiempo (Esan, 2023). En términos prácticos, si la empresa compra o construye la oficina, esa inversión es CAPEX: impacta fuertemente el flujo de caja inicial, aumenta el activo fijo y genera depreciación futura; mientras que si la empresa alquila en casco y solo invierte en adecuaciones (muros, iluminación, fachadas, techos, baños, cocina), esas adecuaciones pueden ser CAPEX si se registran como activos fijos (mejoras en rented assets), o parte de OPEX si se tramitan como gastos operativos según la política contable (Esan, 2023).

La clave para el CFO es evaluar cuánto CAPEX puede absorber sin afectar el leverage ni los ratios de deuda, qué periodo de amortización real tiene para que la inversión en adecuaciones sea rentable por m², y cómo afecta el modelo al flujo de caja a 3, 5 y 7 años (Esan, 2023). En un mercado con renta Prime en alza y vacancia baja, contratos de 5+ años son prácticamente obligatorios para amortizar adecuaciones y asegurar rentabilidad.

Uno de los mecanismos más efectivos para equilibrar el CAPEX inicial es negociar periodos de gracia extendidos. En el mercado peruano, ya existen ejemplos de contratos donde los primeros meses son de gracia y las mensualidades se imputan a meses posteriores, lo que permite “desplazar” el pago y alinear el flujo de caja con la fase de implementación y puesta en marcha (Osinergmin, 2022).

En términos simples, si firmas un contrato de 5 años (60 meses) con 6 meses de gracia, en realidad pagas 54 mensualidades distribuidas en 60, lo que reduce el pago mensual promedio y mejora el flujo de caja en los primeros años, cuando la inversión en adecuaciones (CAPEX) es más alta (Osinergmin, 2022). La gracia puede ser total (0 pago) o parcial (pago reducido), y se usa frecuentemente para compensar la inversión inicial en mejora de espacios.

Para un CFO, la gracia funciona como un “crédito interno” del landlord: te permite invertir en CAPEX sin que el alquiler pesa inmediatamente en el OPEX (Osinergmin, 2022). La condición, como siempre, es la duración del contrato: solo con 5+ años puedes amortizar adecuaciones en un plazo razonable, garantizar que la rentabilidad por m² se consolide en el ciclo económico completo y evitar que, al renegociar en 2–3 años, pierdes la inversión realizada (JLL, 2025).

La decisión financiera no puede estar aislada de la operativa. En 2026, las empresas peruanas avanzan hacia esquemas de presencialidad estratégica, con oficinas más flexibles, eficientes y alineadas a la forma en que hoy trabajan los equipos (Diario Uno, 2026). Según el estudio “IA y presencialidad: el nuevo panorama laboral en Perú”, elaborado por WeWork y Michael Page, el 48% de los trabajadores en el país opera hoy de forma 100% presencial, una cifra que triplica la registrada un año antes (Diario Uno, 2026).

La ubicación debe minimizar tiempos de traslado y maximizar accesibilidad: los principales clústers corporativos de clase A en Lima son Magdalena, San Isidro Empresarial, San Isidro Financiero, San Borja, Miraflores, Chacarrilla y Surco–La Molina (Perú-Retail, 2022). Submercados como San Isidro Empresarial, San Borja y Miraflores mantienen los precios más altos y una demanda concentrada, lo que indica que estos distritos son los más eficientes en términos de acceso y conectividad (Perú-Retail, 2022; Cushman & Wakefield, 2026).

El diseño estratégico de oficinas debe considerar tres ejes: concentración (zonas para trabajo individual), colaboración (espacios para interacción) y conexión (áreas sociales). Un ambiente bien diseñado puede elevar la productividad hasta en un 61% y fortalecer el compromiso del equipo (WeWork & Michael Page, 2025). La inversión en diseño de oficinas —considerando salud, ergonomía, sostenibilidad y neuroarquitectura— podría crecer hasta un 17,5% en el próximo año, reflejando que el bienestar integral ya es parte del ADN de las organizaciones exitosas (WeWork & Michael Page, 2025; Great Place to Work, 2026).

Para empresas que buscan sedes personalizadas, alquilar en casco les permite reducir el espacio sobrante y aumentar la eficiencia por m² (de 9,5 m² a 5,7 m² por trabajador, según tendencias de mercado), diseñar zonas específicas para reuniones estratégicas, onboarding y trabajo colaborativo, que son los principales motores del encuentro presencial (Diario Uno, 2026), e integrar áreas de bienestar (salas de descanso, cocina, zonas verdes) que reducen el ausentismo y favorecen la innovación (WeWork & Michael Page, 2025).